各省市地區傳來調控定性松綁 感知未來房地產市場走向
來源:綜合 發布時間:2018-01-10 11:43:04

過去的兩年,對房地產市場來說是不平靜的兩年。

2016年,房價上漲迅猛;

2017年,調控政策頻發;

來到2018年,部分省市地區又傳來調控定性松綁的消息,這是否意味著調控有可能出現新的變化?

現在,我們通過幾張圖和數據,來從中感知未來房地產市場走向。

1、2017年調控地區范圍廣

從地圖上可以看到,全國大部地區都出臺了調控政策,除了新疆、西藏、云南等少數地區。

2、不同城市調控力度有區別

一般規律是,城市等級越高,調控力度越強

3、調控政策發布的頻次也有波動

上圖是全國較大的地級以上城市調控頻次的時間分布,可以說兩年來有兩個高峰,2016年的10月和次年的春季,這個時間也正是房價上漲較猛的時間。

4、2016年9月創月環比增長之最

這是2010年以來全國50個最重要的城市住宅平均價格月環比走勢圖,其數值體現了這50個城市平均價格本月比上個月上漲了多少。

2016年9月這波上漲勢頭最猛,9月全國房價環比上漲居然達到2.83%,創三個周期的最高點。

5、調控最大成果——成交面積在減少

這是2016年1月至今,50個代表城市成交走勢,2017年1-10月月均成交:約2960萬平方米,同比下降23.3%,說明調控確實是起了作用。然而一線、二線、三線城市卻出現了嚴重分化。

6、三個市場、三種分化

這是2016年以來一二三線城市新建住宅月度價格走勢。在2016年10月之前,三個市場都是處于較快上漲階段,且一線城市高于二線、二線高于三線。在調控初期,一線、二線城市房價呈現率先下跌格局。

7、三線城市其實挺愁人

這是2017年一二三線城市每個城市的平均月度成交面積,一線城市下跌了近一半,二線城市下跌了近五分之一,但是三線城市雖然價格在較快增長,但是成交面積也在下跌。

相比較一線城市以外來人口去庫存,二線城市以地王去庫存,三線城市去庫存的手段還是比較少,即使價格上漲,對當地購買了吸引也有限,并且公認的是這些城市的人口也在慢慢的流失。所以去庫存還是壓力很大的。

===結論===

我們反復強調過,一個地區的房價其實是由外來人口所決定,在中國城市化進程任重道遠的背景下,一線和二線城市,依然具備很強的吸引力,只要城市化進程不減速,一線和二線城市的房價是不會有大跌的可能。

對調控影響最大的,其實是三線城市,三線城市房價的上漲是跟隨性的,并不具備很牢靠的基礎,一旦投機性因素減退,那么三線城市房價的回落空間會比較大。

另外,二線城市房價未來變數還是比較大,這是因為不同二線城市之間發展的速度和質量都不同,有潛質脫穎而出的二線城市,比如武漢、杭州等,都有可能成為最大的驚喜。

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